1.不動産の売買仲介業務とは
不動産売買の仲介業務は、不動産を売りたい売主様と不動産を購入されたい買主様の間に立って、円満に両者の契約を成立させることです。
例えば、物件の査定・役所調査・広告掲載・契約条件の調整、金融機関のご紹介・重要事項説明書・契約書類の作成等、契約から引き渡しまでの事務手続きを行い、取引が終わってからもトラブルがないように、安全で円滑な取引をサポートするのが主な業務です。
2.売買仲介を当社に依頼するメリット
不動産の購入・売却に際しては、まず適正な価格を把握することが重要です。適正な価格を把握することで、相手方から提示される金額や条件の妥当性を判断できると同時に、十分に納得したうえで購入や売却の意思決定をすることが可能となります。
当社では、国家資格を持つ不動産鑑定士が査定及びコンサルティング業務も行い、これらに関連した売買・仲介業務も行っておりますので安心してお取引ができます。
3.当社が得意とする分野
ご依頼されるお客様の中には、不動産の鑑定評価を行った後、売買等も行われる方もいらっしゃいます。
例えば、相続発生時に、相続不動産全体の調査を行い、相続財産の現状を把握し、その時価を査定、その後不動産の有効活用の検討、現金化されたい不動産については売却、保有し続けたいアパートなどの収益不動産に収益改善提案等の賃貸運営のアドバイス等をさせていただきます。
当社であれば、不動産鑑定評価→売買仲介→税務相談→今後の賃貸運営等のご相談を別々の会社にご依頼される必要はなく、当社は、税理士・司法書士等と連携を図り、業務を行いますので、トータルでご相談に対応しております。
また、アパートや一棟マンション、一棟ビルや事業用地など、戸建住宅や区分マンションのように、時価を把握しにくい不動産についても、不動産鑑定士が査定を行いますので、現状の市場マーケットを踏まえて、収支を分析し査定を行います。その上で、現状の金融機関の融資状況、購入者の属性等を踏まえて売却活動を行いますので、具体的にどういった方に購入してもらいたいか明確にして売却活動を行うことができます。
4.ご依頼の流れ
ホームページ上部のお問い合せ欄よりご依頼内容をご記入いただきご連絡いただくか、お電話をお願い致します。お見積もりだけでもお気軽にお問い合せください。
※業務の都合上外出していることも多いため、WEB・メールでのお問い合せをいただくと幸いです。
5.よくあるご質問 【 売 却 編 】
Q１:不動産売却の依頼の流れを教えてください。
A１: ①「お問い合わせ」もしくは、「お電話」でご連絡ください。お話をお伺いさせていただきます。
その資料到着後、現地を調査させていただきます。
②売却予定の物件調査をします。
③不動産の査定を行います。
④売り出し金額、売り出す条件が決まりましたら、媒介契約を締結させていただきます。
⑤売却活動を開始します。
⑥購入希望者へ物件のご案内をします。
⑦購入者希望者が購入を希望されましたら、
購入希望金額、購入条件等をご記入いただいた購入申込書をいただきます。
⑧購入金額、購入条件に売主様から了承いただきましたら、契約の準備に入ります。
⑨売買契約の締結。
⑩決済（売買代金授受、物件引き渡し）。
⑪所有権の移転登記で終了です。
Q２:売却に必要な書類を教えてください。
A２:売却をご依頼いただく際に必要な書類は
・不動産の場所のわかる地図
・建物に関する図面
・固定資産税明細書
Q３:一般的にどのぐらいの期間で売却できますか？
A３:一般的には1ヶ月から3ヶ月です。
売り出す価格が高ければ、売却活動は長期化しますし、反対に安ければすぐに売れます。
まずは、その不動産の適正な価格を把握していただいた上で、急いでいるのか、急いでいないのか、
また、誰に売却してもいいのかどんな方に購入してもらいたのか等を伺った上で売却活動をさせていただきます。
Q４:現在、居住中の家を売却したいですが、どうしたらいいですか？
A４:現在居住中で、売却活動できますし、一旦転居していただいて、空室の状態にしてから売却する方法の2パターンがあります。
【現在居住中で売却活動する場合のメリット、デメリット】
（メリット）
今すぐ売却活動ができます。新しい転居先を急いで探す必要がありません。
（デメリット）
購入希望者の方は、室内を見て購入を決断されますので、その度に立ち会いが必要となります。
【一旦、転居してから空室にしてから売却活動する場合のメリット、デメリット】
（メリット）
空室の状態で売りにだすため、いつでも案内が可能です。
また、室内に物がないため、購入希望者がメジャーで測ったり、次の生活した場合の家具、家電などの配置を決めやすいです。
（デメリット）
売主は、空室にするために、次の住む家を先に探しておく必要があります。
そのため、一時的に、賃貸に住むのか、ご自宅を購入されるのか判断が必要となります。
なので、次のお住まいを探す時間、引越しの時間や費用がかかります。
Q５:古家を取り壊して売却すべきでしょうか？
A５:古家付きで売却する場合、建物を取り壊してから、売却活動をした方がいいのか、
そのまま古家付きで売却活動した方がいいのか迷われるケースは多いです。
私は古家付きの場合、建物を残した状態で売却活動を始めることをお勧めしています。
購入者は建物をリフォームやリノベーションをして、お住まいになる方もいらっしゃるからです。
建物はいつでも解体できますので、古家付きで売りにだして、購入希望者の方に建物をどうされたいか判断していただく方が、より広くの方に検討していただけ、早く売却できます。
そして、建物を取り壊してしまうと、土地の固定資産税も上がってしまいます。
いつ売れるか未定の場合は、建物付きで売りにだされた方がいいのです。
Q６:遠方の実家を売却する場合の進め方
A６:福岡市に実家があり、現在、東京や大阪など遠方に住まれている場合、
ご相談いただければ、現地調査や査定は当社でさせていただき、現状状況を報告させていただきます。
売却するために、実家に頻繁に戻って来られる時間がない方は、 当社までご連絡いただければ、
時間と費用の負担が1番かからない形で、売却活動をさせていただいております。
Q７:相続した家を売却する場合の進め方
A７:相続した不動産を売却される場合、まずは相続登記がすんでいるのか確認することが必要になります。
相続の所有権移転登記がすんでいない場合は、相続登記をされてから、売却される方がトラブルになる可能性が少ないです。
しかし、相続発生後すぐに売却して、相続税支払いのための費用にあてるなど理由がある場合は、相続登記も終わっていないケースもあるかと思います。
その場合は、ご相談いただければ、売却が決まって、代金受領・物件引渡しと同時に相続移転登記手続きすることも可能です。
Q８:アパートを売却したいのですが、どうしたらいいですか？
A８:まず、アパートを売却する場合、アパートは高額の場合が多いので、残債以上で売却しないと債務が残ってしまいます。そのため、まずは残債を把握されてから、売りにだすことが必要となります。
アパートの市場価値はいわゆる収益還元法に基づいた収益価格で取引されています。
そのため、家賃収入から検討した適正な収益価格をまず把握することが必要となります。
アパートなどの収益物件は、マイホームとは違い、住宅ローンなどの誰でも融資してくれるわけではありません。
各金融機関の融資姿勢を踏まえて、投資家、資産家、企業等へご紹介することが必要となります。
そのため、一般の家を売却する場合よりも、購入者、融資をしてくれる金融機関も限定されますので、
このような情報を把握している宅建業者へ売却をお願いすることが、早くて高く売却できるコツになります。
当社はアパートなどの収益物件の売却も多数扱っておりますので、ご相談いただければ幸いです。
Q９:不動産を売却する場合の費用はいくらかかりますか？
A９:売却時に売主様が負担する費用は、仲介手数料です。
仲介手数料は、概ね売却金額×3%+6万円＋消費税になります。
その他として、登記に抵当権がついている場合は、抵当権抹消費用がかかります。
所有権移転登記費用は、買主様のご負担ですので、売主様はかかりません。
Q１０:売却した場合の税金はいくらかかりますか？
A１０:売却して利益（譲渡所得）がでた場合、譲渡所得税がかかります。
売却額 - 取得価格（簿価）= 利益（譲渡所得）
取得価格の簿価が不明の場合は、売却額×5％で計算します。
保有期間によって、税率が変わってきます。
所有期間が5年を超える場合「長期譲渡所得」
譲渡所得 × 約20％ ＝ 税金
所有期間が5年以下の場合「短期譲渡所得」
譲渡所得 × 約40％ ＝ 税金
マイホームを売却した場合は、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例がありますので、税金はかかりません。
6.よくあるご質問【 購 入 編 】
Q１:不動産購入のご依頼の流れを教えてください。
A１:①「お問い合わせ」もしくは、「お電話」でご連絡ください。
②希望条件 購入されたい不動産の種類（戸建、マンション、アパート等）、エリア等の希望条件をお伺いします。
③希望条件に合わせてインターネットや業者間情報から希望に合う不動産をお探しします。
当社は公開されている情報以外に、業者間だけで流通しているクローズドの情報も多数取り扱っております。
そのようなクローズドの情報も含めてご紹介させていただきます。
④ご紹介させていただきまして気に入った物件がございましたら、現地のご案内をさせていただきます。
⑤現地ご確認後、購入されたい場合は、希望金額等の条件を記載した購入申込書を書いていただきます。
⑥購入申込書を売主様側へ送付します。
⑦金融機関へ融資の打診を行っていただきます（当社から金融機関のご紹介も可能です）。
⑧購入金額、購入条件に売主様から了承いただき、融資の事前承認がおりましたら契約の準備に入ります。
⑨媒介契約・売買契約
⑩融資の承認
⑪決済（売買代金授受、物件引き渡し）
⑫所有権の移転登記で終了です。
Q２:住宅を選ぶ際にそれぞれ一長一短があり迷います。その場合、どうしたらいいでしょうか？
A２:希望条件を全て満たす物件はなかなかありません。
例えば、建物の造りはいいけど、駅から遠く立地がよくない。
学校区で選んでしまうと、住宅価格が予算を超えてしまう等いろいろあるかと思います。
住宅を選ぶ際は、何を重視されるか優先順位をまず決められてください。
立地
最寄り駅への距離
小学校・中学校・高校の学校区
最寄りスーパーへの距離
予算等
ある程度優先順位を決められて探すと、その条件に合う物件にめぐりあった際にすぐ購入する決断ができます。
例えば、子供さんが小学生で学校区を変えられたくない場合は、同じ学校区で探されるのがいいと思います。
通勤に駅を使われない方であれば、最寄り駅の近さをそれほど気にされなくてもいいかと思います。
ですので、希望条件を全部満たそうとすると難しいですが、ここだけは譲れない条件を先に決めれて探すといい物件にめぐりあうことが多々あります。
Q３:中古の戸建住宅を購入する場合に注意する点はありますか？
A３:中古の戸建住宅は、築年、雨漏り、シロアリ、建物の傾きに注意する必要があります。
昭和56年（1981年）5月31日以前の建物は、旧耐震基準に基づいて建築されており、それ以降の建物に比べて耐震性が劣ります。
次に雨漏り、シロアリ、建物の傾きのチェックが必要です。
これらは、修繕に多額の費用がかかる場合がありますので、戸建住宅を内見された際に不動産会社の方へご質問されてください。
また、これらの項目は、住宅診断（ホームインスペクション）をお願いすれば、数万円で、専門業者がしてくれますので、ご案内してくれる不動産会社へご相談されろといいと思います。
Q４:中古マンションを購入する場合に注意する点はありますか？
A４:中古マンションを購入される際は、管理規約を確認されてください。
管理費、修繕積立金はいくらか？ペットは飼えるのか、駐車場はあるのか？
修繕積立金はちゃんと積立てられているのか、将来値上げはないか？
また、共用部等で事故等はないのか確認されてください。
売りに出されているマンションの両隣、上の階の方がどんな方か、
今までにトラブルはないかも、案内してくれる不動産会社の方へ確認されることがいいかと思います。
Q５:アパートを購入したいのですが、アパートを購入する場合の注意する点はありますか？
A５:アパートを購入する目的は、家賃収入が一般的だと思います。
アパートを保有した場合の収入は2種類あります。
保有期間中の家賃収入から経費を控除した利益であるインカムゲインと
売却時の売却益であるキャピタルゲインです。
アパート運営では、現在の家賃が継続的に期待できるのか、空室リスクはどのぐらいあるのか、経費はどのぐらいかかるのか、税金はどのぐらいかかるのか、事前に収支計算を行い、税引後の手残りのキャッシュフローがちゃんと残るのか確認してから、購入することが必要です。
そして、次にキャピタルゲインの確認です。将来売却時に売却益がでるかどうか検討します。
インカムゲインがマイナスで、
キャピタルゲインもマイナスの場合、購入は辞めた方がいいです。
Q６:融資してくれる金融機関をご紹介してくれますか？
A６:はい、住宅ローン及びアパートなどの収益物件を購入するための金融機関のご紹介も可能です。
Q７:不動産を購入する場合の費用は、いくらかかりますか？
A７:不動産を購入する場合には、
不動産価格、仲介手数料、不動産登記費用がかかります。
仲介手数料は、概ね売却金額×3%+6万円＋消費税になります。
不動産登記費用は登録免許税と司法書士の報酬です。
そして、半年から１年後の間に、不動産取得税がかかる場合があります。
（物件によっては特例により、不動産取得税はかかりません）
当社は司法書士のご紹介も可能ですので、お気軽にご相談ください。